Récapitulatif du conseil de planification : Valentine Place reçoit un peu d'amour (et l'approbation du conseil)

ITHACA, NY—Ce fut une réunion chargée pour le conseil de planification et de développement de la ville d'Ithaca hier soir. Trois projets ont reçu une approbation de plan de site sans conditions, tandis qu'un quatrième a été approuvé dans le cadre d'un ensemble d'autorisations plus compliqué. Le conseil a également eu son premier aperçu de certaines maisons de ville prévues en bordure du quartier de Fall Creek.

Comme toujours, The Ithaca Voice est là pour vous donner le résumé des discussions et débats d'hier soir. Ceux qui souhaitent jeter un coup d'œil à l'ordre du jour peuvent le faire ici, et ceux qui veulent suivre peuvent le faire ici.

Inclus dans cette histoire :

La première étape a été l'examen de la subdivision des lots - c'est à ce moment que les lots de propriété dans la ville, techniquement connus sous le nom de parcelles, demandent une reconfiguration juridique, qui peut être n'importe quoi d'être divisé en deux parcelles ou plus, remodelé ou regroupé à partir de plusieurs lots en une seule parcelle.

Ce mois-ci, il y a eu une demande de lotissement, gracieuseté des services de logement de quartier d'Ithaca (INHS). INHS demande une subdivision du site de 0,945 acre récemment acheté de la collection de parcelles du comté de Tompkins aux 117 et 119 Sears Street et 408 et 412-414 North Tioga Street. Les lecteurs se souviendront peut-être que c'était le choix initial du comté pour un nouvel immeuble de bureaux avant d'acheter le KeyBank et Ithaca Professional Building un pâté de maisons au sud. Alors que le comté prévoit un stationnement en surface sur la plupart des propriétés et que le débat sur la "maison rouge" se poursuit, la bande de terrain faisant face à la rue Sears a été jugée excédentaire et le comté a sollicité des offres pour des logements abordables, que l'INHS a remportées avec une offre de 210 000 $.

La subdivision proposée donnerait lieu à deux parcelles d'environ 0,706 acres (30 753 pieds carrés) et 0,239 acres (10 411 pieds carrés). Le lotissement proposé conservera les adresses de la rue Tioga sur la plus grande parcelle proposée et les adresses de la rue Sears sur la plus petite parcelle proposée. La propriété est presque entièrement pavée, avec une petite zone tampon d'arbustes et d'herbe entre le parking et le trottoir le long de la rue Sears. La parcelle est dans les districts de zonage R‐2b et C‐SU, et aucune dérogation ne sera requise.

La subdivision permet à la vente de passer à l'INHS, puis l'INHS peut soumettre des documents pour les quatre unités à vendre qu'ils prévoient sur la partie Sears Street. Alors que les maisons pourraient être approuvées au niveau du personnel, la propriété de la rue Sears devra probablement revenir pour une autre subdivision pour les terrains de maisons individuelles au fur et à mesure que la conception du projet est étoffée - ils débattent toujours entre deux, deux familles côte à côte -duplex, quatre maisons unifamiliales, ou un combo des deux formats.

Leslie Ackerman de l'INHS a représenté l'association à but non lucratif devant le Conseil de planification. Le conseil a des questions sur la bande à laquelle le comté tient (l'intention est de mettre un trottoir) et il y a des problèmes d'eaux pluviales qui devront être résolus car le plan du site est élaboré avec l'aide de l'ingénieur TG Miller.

En ce qui concerne ce qui se passe souvent avec le lotissement, la déclaration de l'agence principale, l'audience publique, la détermination SEQR et l'approbation du lotissement se sont toutes produites lors de la même réunion (quelques explications sur ce qu'elles sont ci-dessous dans l'examen du plan du site). Personne n'a pris la parole lors de l'audience publique car il ne s'agit pour le moment que d'un exercice de paperasserie dans les lignes de lot, rien ne change physiquement pour le moment. La détermination SEQR a été adoptée à l'unanimité, tout comme l'approbation de la subdivision.

Une fois la subdivision de la rue Sears abordée, le sujet des affaires s'est tourné vers l'essentiel de l'ordre du jour du conseil d'aménagement, l'examen du plan d'implantation.

L'examen et la critique des propositions de construction nouvelles et mises à jour ont lieu au cours de cette partie de la réunion. Dans l'intérêt de ne pas plonger dans les détails chaque mois, si vous souhaitez une description plus exhaustive des multiples étapes impliquées dans le processus d'approbation de projet, le "Site Plan Review Primer" peut être trouvé ici.

Pour faire un bref résumé, au cours du processus SPR, le Conseil de planification examine les plans d'esquisse, se déclare chef de file pour l'examen de la qualité environnementale de l'État (SEQR), procède à un examen et émet une déclaration négative (effets néfastes atténués) ou une déclaration positive ( impacts potentiellement nocifs, et nécessite donc une déclaration d'impact environnemental), tout en effectuant une revue de conception pour des projets dans certains quartiers pour des impacts esthétiques. Une fois que ceux-ci sont tous discutés et révisés à la satisfaction du conseil, les membres votent sur l'approbation préliminaire du plan de site et, après examen des derniers détails et des documents restants, l'approbation finale du plan de site. Un projet peut généralement obtenir des permis de démolition/préparation de site et même de travaux de fondation avec juste une approbation préliminaire, mais pour que quelque chose obtienne des permis de construction pour la construction de charpente, ils auront besoin de cette approbation SPR complète et convoitée.

À l'origine, le Conseil d'aménagement a accordé une approbation préliminaire et finale à ce projet en octobre 2021, et le projet à usage mixte Cliff Street Retreat a déjà bénéficié d'un abattement fiscal. Cependant, le promoteur Lincoln Morse demande maintenant l'approbation d'une refonte à l'extrémité nord de la parcelle, où au lieu de deux chalets autonomes, son équipe de développement aimerait maintenant construire un immeuble multifamilial de trois étages (501 Cliff Street) , d'une superficie d'environ 4 780 pieds carrés. Le bâtiment comprendrait un total de six unités dont deux unités hôtelières et quatre appartements de deux chambres. Des aménagements paysagers adjacents sont également prévus.

Le bâtiment proposé est conforme à toutes les exigences de zonage créées dans le processus PUD, et le reste du projet reste le même, transformant l'ancienne usine Incodema de 25 297 pieds carrés en un mélange de bureaux à petite échelle, d'hôtellerie et d'utilisations résidentielles. Dans cet ancien bâtiment de fabrication, Morse et son équipe prévoient 16 appartements, six lofts d'hôtel et quatre cottages d'hôtel.

Selon le dossier révisé d'examen du plan du site, le plan est de construire le projet et d'ouvrir le Cliff Street Retreat d'ici juin 2024. Au robinet pour la nuit dernière, il y avait cette approbation révisée du plan du site tant convoitée pour les changements proposés. Le développeur Linc Morse était sur place pour représenter le projet, aux côtés de son architecte, Craig Modisher de STREAM Collaborative. Modisher a montré six appartements de style loft d'une chambre prévus dans la construction initiale, avec des services publics de qualité commerciale intégrés pour une utilisation tardive. et Morse a souligné que les espaces de vente au détail seront restaurés dans ces six appartements du bâtiment Incodema une fois que suffisamment d'eau sera disponible.

Le conseil était à l'aise avec cette utilisation provisoire, bien qu'il veuille certainement y voir le commerce de détail, compte tenu de l'esprit du projet et de son zonage spécialisé. Mais cela dépend du système d'eau et hors de leur contrôle. Avec cela, ils ont tenu leur vote sur l'approbation du plan de site modifié, passant 5-0.

Voici un autre projet demandant des modifications au plan du site après avoir reçu l'approbation initiale. Le Conseil de planification a accordé l'approbation du plan d'implantation au projet Chabad il y a plus d'un an, en mars 2022. Le demandeur propose maintenant des modifications aux plans approuvés, notamment la suppression d'un garage de stationnement couvert au rez-de-chaussée, l'ajout de places de stationnement sur place, la suppression d'un allée et l'ajout d'une allée circulaire, et de petits ajouts au bâtiment approuvé qui se produiront par phases. Les améliorations et les structures extérieures du site comprennent toujours un patio, une cour surélevée, une allée d'accès sur la rue Lake, un aménagement paysager et des passerelles. Les voisins du projet se sont prononcés contre la proposition, affirmant que le doublement de la superficie en pieds carrés et la perte de stationnement aggraveraient les problèmes existants.

Aucun vote n'était prévu hier soir, juste l'audience publique pour le plan d'implantation révisé proposé. L'architecte du projet Jason Demarest a montré de nouveaux rendus du projet et quelques efforts pour masquer la tour d'escalier et réviser l'allée circulaire. Une demande majeure était de ne pouvoir disposer que de quatre places de stationnement sur place, au lieu des cinq précédemment proposées. Demarest a souligné que quatre places de parking répondraient vraiment aux besoins de leur personnel (les deux rabbins et leurs épouses), et que l'allée serait un débarcadère dédié plutôt que d'y incorporer une place de parking. La façade aurait un patio, de la verdure et des pavés perméables à la place du stationnement avant.

Le conseil était généralement favorable à la majeure partie du projet, y compris la stratégie de stationnement. "Je pense que ce sont des changements positifs. J'aime que vous gardiez l'arbre et que vous plantiez en plantant de la couleur", a déclaré Elisabete Godden du conseil d'administration.

Cependant, il y avait un problème persistant de la part du personnel de la ville et du conseil - la grande surface pavée, en particulier l'allée circulaire étroite et escarpée. "Pour que je sois à l'aise avec l'approbation de cette conduite circulaire, j'aurais besoin de voir quelque chose de l'ingénierie municipale. Ce que j'ai en ce moment n'est pas positif", a averti le président du conseil d'administration, Robert Lewis. Il a souligné qu'ils avaient un mois pour embarquer l'ingénierie.

Lors de l'audience publique, la plupart des orateurs étaient associés à Habad et, sans surprise, ils ont généralement exprimé un ferme soutien au projet. Par exemple, l'ancienne présidente étudiante de Chabad, Raquel Zohar, a vanté l'impact positif que Chabad a eu sur sa vie et la nécessité d'un agrandissement pour accueillir tous les membres qui souhaitent participer aux services. Étant donné que les audiences publiques sont généralement des séances de griefs, il s'agissait d'un changement de rythme rafraîchissant par rapport à la norme. Cependant, les propriétaires du quartier ont écrit une fois de plus contre le projet, car il remplacerait une maison existante au 107, rue Lake.

Le projet se poursuivra avec l'examen le mois prochain. Il reste encore quelques problèmes à régler, notamment en ce qui concerne cette allée circulaire et les zones pavées associées. Mais à part cela, il semble être dans une position favorable alors qu'il se dirige vers la dernière ligne droite.

"Valentine Place" est un immeuble de 25 appartements proposé par les promoteurs locaux Phil Proujansky et John Novarr. Le site est actuellement une paire d'immeubles d'appartements au 109 et 111 Valentine Place, une rue sans issue à côté du projet Collegetown Terrace. Le design plutôt dynamique et avant-gardiste est l'œuvre de la firme CODA Architecture de l'architecte et professeure locale Caroline O'Donnell, écrite par O'Donnell avec ses collègues Iris Xiaoxue Ma et Shawn Daniels. Adapté à l'emplacement, il s'adresse aux étudiants professionnels/diplômés et aux jeunes travailleurs professionnels. Le projet nécessitera deux écarts de superficie pour le stationnement hors rue minimum et la taille minimale du lot pour la quantité d'unités.

Il s'agit d'un remplissage urbain extérieur à Collegetown, il ne se distingue pas par son ampleur compte tenu de son plus grand voisin, et le stationnement sera partagé avec Collegetown Terrace, que Novarr et Proujansky possèdent également. Le projet a passé l'examen environnemental en avril 2022 et a dû rendre visite au Board of Zoning Appeals (BZA), mais le BZA a exprimé sa réticence à approuver la dérogation de stationnement, de sorte que le projet a été suspendu jusqu'à ce mois-ci.

L'un des éléments vraiment inhabituels mais accrocheurs du projet est que la façade de finition comprend des panneaux d'aluminium perforés et nervurés de couleur or et champagne. Ce n'est pas le fibrociment "rapide" ou le panneau en aluminium que l'on voit généralement dans les multifamiliaux, mais des motifs complexes avec des cœurs sur des cœurs - un clin d'œil à la partie "Valentine" de "Valentine Place".

Le chef de projet Nick Robertson a ouvert la présentation du projet, "ici, espérons-le, pour la dernière fois" selon ses propres termes. Je suis sûr qu'il parle juste de ce projet; Welliver aime Ithaca, douleur au cou mise à part ; c'est une grosse affaire pour eux. Quoi qu'il en soit, Valentine Place a toujours le même nombre de chambres, mais moins d'appartements (de 30 à 25), principalement pour des besoins de stationnement plus faciles. Compte tenu de l'hésitation du BZA à approuver le projet sans plus de stationnement, il comprendra désormais neuf places de stationnement hors rue grâce à l'achat d'un terrain non bâti à côté (un achat qui était certes au-dessus de la valeur marchande, mais ce n'est pas comme Novarr et Proujansky n'avez pas l'argent). les murs de soutènement et la gestion des eaux pluviales ont également été modifiés. L'architecte paysagiste Zac Rood a parlé de l'éclairage, de la gestion du ruissellement et de "la palette boisée". Hier soir, j'ai appris que "le forsythia qui pleure" était une chose.

Le conseil a toujours aimé le design, ils ont apprécié les plantations et ont pensé que l'écran et l'éclairage autour du parking étaient correctement gérés. Emily Petrina, membre du conseil d'administration, a posé des questions sur les supports à vélos intérieurs, auxquels Rood a expliqué qu'il n'y avait que le support extérieur. Lewis a répondu à Petrina qu'ils pourraient pousser le promoteur à inclure un espace de stockage intérieur pour les vélos, et il y a une stipulation dans la résolution d'approbation formelle qui dit qu'ils pourraient avoir besoin de créer un stockage intérieur afin d'obtenir un certificat d'occupation. Avec un vote unanime, l'approbation du plan d'implantation a été accordée.

"Il s'agit d'un excellent projet avec un design vraiment convaincant", a déclaré Lewis.

Prochaine étape dans l'examen du plan du site : la proposition d'appartements Breeze pour la propriété Ithaca Gun. Le groupe de développement Visum d'Ithaca propose de construire un immeuble d'appartements de quatre étages et des améliorations associées sur le site de l'ancienne usine de Gun Hill. L'immeuble de 77 logements et 109 lits au prix du marché sera un mélange de studios, d'unités d'une et deux chambres et comprendra 77 places de stationnement (47 places en surface et 30 places couvertes sous l'immeuble). Les améliorations du site comprennent des passerelles en poussière de pierre, des supports à vélos, des bancs, un filtre de biorétention pour traiter les aires de stationnement et les eaux pluviales sur le toit, des espèces végétales indigènes et adaptatives et des zones de prairie pour restaurer les bords du site.

Le bâtiment sera construit sur la parcelle est de l'ancien site de l'usine d'armes à feu d'Ithaca qui fait actuellement partie du programme de nettoyage des friches industrielles de l'État de New York (BCP). Avant que l'aménagement du site puisse avoir lieu, le demandeur doit assainir le site en fonction d'un objectif de nettoyage du sol pour un usage résidentiel restreint. Une enquête corrective a été récemment achevée sur le site et a été soumise au NYSDEC en avril 2021.

Encore une fois, c'est un projet qui a été approuvé, en février dans ce cas, et en fait la préparation du site est en cours. Mais alors que le projet est approuvé, il doit encore déposer une demande de "permis de rivière récréative" tel qu'approuvé par le Conseil d'aménagement et organiser une audience publique pour ledit permis. La passerelle, la clôture et le surplomb de l'île proposés qui seront développés conjointement par Visum et la ville d'Ithaca nécessitent un permis de l'État pour la construction, car la partie de Fall Creek près des chutes d'Ithaca est considérée comme une «rivière récréative». Hier soir, l'objectif était d'obtenir l'approbation du plan du site pour le belvédère de l'île et les structures associées.

La responsable du projet Visum, Julia Buchel, a donné au conseil d'administration son rappel sur le projet. Visum a organisé une visite du site pour le personnel de la planification urbaine et a discuté du nouveau pont, des clôtures de sécurité, du revêtement en poussière de pierre et de la signalisation, et la signalisation de sécurité sera à la fois verbale et non verbale (images). Oui, si quelqu'un est vraiment déterminé, il fera ce qu'il veut en escaladant la clôture et en étant un mannequin. Le conseil d'administration l'a reconnu. Le but est d'empêcher les gens de se mettre en danger par inadvertance.

Petrina du conseil a demandé s'il y aurait une signalisation de Lake Street notant le belvédère, ce à quoi Erik Reynolds de SWBR Architects a dit qu'il y aurait un panneau de passerelle côté rue." Son collègue Godden a loué la réflexion de la conception.

Cependant, tout le monde n'était pas favorable au plan. Mitch Glass, membre du conseil d'administration, s'est opposé à la clôture à mailles losangées, qui, selon lui, nuirait au site et à l'immeuble d'appartements. En fait, il n'était pas du tout un fan du belvédère. Il a préféré que l'argent soit dépensé pour préserver la cheminée.

Personne n'a parlé lors de l'audience publique, mais il était clair que le conseil était mitigé au sujet du belvédère. Glass s'y est fermement opposé - "Je ne voterai pour aucune clôture à mailles losangées." Petrina était favorable sur la base de ses conversations avec les résidents de Fall Creek. Godden était d'accord avec Petrina et a déclaré que même si elle n'était pas fan de la clôture à mailles losangées, elle était mandatée pour la sécurité dans la région, Correa a eu du mal avec sa décision dans une certaine mesure, affirmant qu'il avait du mal à trouver une partie de la ville qui a géré le droit de la gorge, mais était disposée à approuver la proposition en tant qu'avantage communautaire.

Le permis de rivière récréative pour permettre toute sorte d'activité à côté de Fall Creek a été approuvé 5-0. En ce qui concerne le plan du site, compte tenu des réserves du service d'incendie concernant la présence de clôtures hautes et imposantes comme moyen de dissuasion et préférant un accès limité au site, le conseil a eu du mal à répondre aux préoccupations du service d'incendie dans le contexte de son propre examen plus esthétique. . Les codes et la sécurité ne sont pas leur spécialité, mais ce que veut le service d'incendie, ce n'est pas vraiment ce qu'il veut.

"Nous sommes tous d'accord sur ce qui devrait se passer visuellement ici, mais avec les pompiers, ils doivent avoir le dernier mot sur le permis de construire. Je pense que nous pouvons approuver ce plan de site tel qu'il est, mais le permis de construire et l'accès et la sécurité, c'est dépendra du service de construction de la ville et du service d'incendie, peu importe ce que nous en pensons », a déclaré Godden. "Je détesterais vraiment que cela finisse par ressembler à une zone en cage. Je pense que c'est sûr sans ça, mais comment en discuter avec les pompiers ?"

"La préoccupation est évidemment que les pompiers transforment cela en quelque chose de vraiment indésirable et ensuite, nous avons terminé, et puis nous obtenons cette chose qui ne fonctionne pas et que personne n'aime […] Je déteste simplement lancer et dire le le service d'incendie peut le concevoir », a déclaré le président Lewis.

En fin de compte, le conseil a modifié à l'unanimité les conditions pour indiquer que l'approbation était conditionnelle à la documentation du service d'incendie indiquant qu'ils étaient satisfaits, et cela a valu l'approbation du plan d'implantation. Mais le point à retenir du débat prolongé d'hier soir était que le conseil était clairement mécontent que les services municipaux prennent des décisions qui affectent la conception sans leur contribution. Malheureusement, leur examen est distinct de l'IFD, des codes du bâtiment et de l'ingénierie. Ils se produisent tous dans leurs propres silos, et tout le monde n'est pas sur la même longueur d'onde, ce qui crée de la frustration pour les membres du conseil d'administration et les candidats au projet. Ce projet est également unique parce que «l'île» appartient à la ville, de sorte que la ville a des niveaux de contrôle supplémentaires.

"Il y a de la place pour une autre discussion sur la façon dont le processus du Conseil de planification s'interface avec d'autres approbations que vous devez passer pour construire dans la ville... J'aimerais que nous travaillions un peu plus près avec d'autres personnes ayant un pouvoir de décision sur ce sujet", dit Lewis.

Sur South Hill, NYSEG et ses sous-traitants prévoient de construire une maison de régulateur de gaz de 164 pieds carrés (hangar) avec une infrastructure de soutien associée. Pour ce faire, NYSEG a obtenu une servitude de services publics de 1 200 pieds carrés auprès du propriétaire du 220 Grandview Avenue, la South Hill Church of Nazarene. Les travaux proposés sur le site comprennent le renivellement du site et l'aménagement paysager autour de la structure proposée. Actuellement, le site est un parking en gravier pour l'église.

Le projet est en cours depuis quelques années et vise à renforcer une conduite de gaz à haute pression le long de la rue Hudson en raison des différences de pression avec les conduites de service environnantes. La structure existante sur South Hill, une voûte souterraine, est en fin de vie utile et ne peut pas être reconstruite à son emplacement actuel. Les voûtes sont également obsolètes car elles sont sujettes à l'infiltration d'eau et présentent des risques pour la sécurité du personnel de service (c'est-à-dire les personnes qui tombent dedans).

Arne Larsen de DDS Companies était de retour devant le conseil d'administration pour discuter des dernières mises à jour. Les entrepreneurs du NYSEG ont déposé des échantillons du panneau de béton à l'hôtel de ville (qui étaient sur la table d'honneur lors de la réunion), et l'aménagement paysager reste le même.

"Nous voulons vraiment faire comprendre l'importance d'un bâtiment de qualité qui correspond au programme NYSEG. Nous pensons que la couleur personnalisée de ce bâtiment est vraiment un pas en avant", a déclaré Larsen.

La déclaration négative SEQR, c'est-à-dire les impacts effectivement atténués, a été adoptée à l'unanimité et le permis spécial a été approuvé à l'unanimité. Le conseil a pensé qu'il était décent de chercher une sous-station et a apprécié la couleur neutre et l'apparence de la brique. "Je pense que c'est une victoire", a plaisanté Petrina. Sur ce, le vote pour l'approbation du plan du site a eu lieu et le projet a été adopté à l'unanimité.

Maintenant, je vais enregistrer la majeure partie de la rédaction sur le fond de ce site et la description du projet pour un article séparé, comme j'aime souvent le faire. Pour cet article cependant, nous allons nous concentrer sur la discussion concernant le plan d'esquisse pour les "Lake Street Townhouses" par DMG Investments, qui cherche à construire seize maisons de ville en bordure du quartier de Fall Creek au 261 Lake Street. Notez que ce projet a été classé à l'origine sous le nom de "Air Ithaca", mais ils ont décidé de renommer le projet en quelque chose dont il n'était pas aussi facile de se moquer. "Air" fait partie de la nouvelle image de marque de DMG.

Yamila Fournier de Whitham Planning and Design a dirigé le plan d'esquisse. Gardez à l'esprit qu'un plan d'esquisse est une discussion à un stade précoce. Les conceptions sont assez conceptuelles à ce stade et susceptibles de changer à mesure que le projet est affiné et peaufiné.

Évidemment, ce n'est pas le projet étudiant de 211 lits proposé précédemment par DMG. Les seize maisons en rangée sont conçues pour être des locations de trois et quatre chambres au tarif général du marché et ne sont pas axées sur les étudiants. Chaque maison en rangée comprenait des éléments de conception traditionnels et une entrée donnant sur Lake Street. Contrairement à la proposition originale, qui était un bâtiment modulaire à plusieurs étages, ceux-ci seront construits en bâton, conçus par la société locale HOLT Architects, et auront une hauteur moyenne inférieure à 30 pieds en raison des limitations des appareils d'incendie. 18 places de stationnement seront fournies à l'arrière, à côté du prolongement de la rue Lincoln.

Fournier a noté qu'une analyse environnementale a révélé une contamination souterraine à l'extrême nord-est du site, et que cela ne sera donc pas du tout touché par le développement ; c'est fondamentalement un no man's land. Des dérogations seront requises pour le stationnement dans la zone de retrait et une dérogation pour le stationnement de 18 places là où 28 places sont requises. L'équipe du projet envisage de construire 14 places de stationnement supplémentaires au bout de la rue Lincoln en collaboration avec la ville qui serviraient de stationnement public pour les résidents et les visiteurs d'Ithaca Falls.

"C'est excitant de voir un nouveau projet à cet endroit. Je pense que l'agrément public des places de stationnement supplémentaires est une excellente idée pour un stationnement flexible pour votre site et pour les chutes d'Ithaca", a déclaré Petrina. Elle a souligné qu'elle ne voulait pas que les espaces publics soient constamment occupés par les résidents des maisons en rangée. Petrina a ajouté qu'elle estimait que l'échelle et la densité étaient appropriées.

"Cela ressemble à une excellente transition… cela s'intégrera davantage à l'esthétique et à l'ambiance de Fall Creek", a ajouté Godden. La taille des murs de soutènement l'inquiétait cependant un peu, et elle souhaitait un traitement qui les rende moins imposants.

"C'est une bien meilleure approche que le projet précédent, il semble de la bonne taille", a ajouté Glass. Glass a déclaré qu'il préférerait trois chaînes de maisons de ville plus courtes que deux plus longues. Son collègue Correa a décrit les unités comme ayant une esthétique "Painted Ladies" et a encouragé un mélange de couleurs et de matériaux, ainsi que des porches plus substantiels.

Le président Lewis a estimé que le parking et les murs de soutènement étaient plutôt "ridicules". Il n'était pas fan de la réduction des effectifs du projet et a suggéré de réduire le nombre de places de stationnement pour réduire la taille du mur de soutènement, notant qu'ils doivent déjà s'adresser de toute façon au Zoning Board of Appeals, et qu'ils auraient probablement le soutien du Planning Board si ils poursuivent cette voie. Une étude détaillée du stationnement serait probablement nécessaire. La planificatrice Nikki Cerra a suggéré qu'ils pourraient peut-être utiliser le parking d'Auden Ithaca dans leur argumentation en faveur d'un écart, étant donné que DMG en est également propriétaire. "Les maisons en rangée sont définitivement quelque chose dont on a besoin à Ithaque", a-t-elle ajouté.

Le conseil d'administration est favorable à la proposition et Fournier a qualifié les commentaires d'"incroyablement utiles". Le projet sera de retour devant le Planning Board à une date ultérieure.

Le Conseil de planification s'attend à un ordre du jour léger au cours des deux prochains mois, alors attendez-vous à ce qu'un groupe d'invités spéciaux, tels que des représentants des services municipaux, des conférenciers du comté ou des professionnels locaux concernés, fassent des apparitions jusqu'à ce que l'activité reprenne.

De plus, depuis que l'ancien membre du conseil d'administration, CJ Randall, est maintenant directeur de la planification de la ville d'Ithaca, et que Garrick Blalock a quitté le conseil après plus d'une décennie en tant que membre nouvellement élu du conseil scolaire du district scolaire central d'Ithaca, qui se réunit également le mardi soir. , il y a maintenant deux sièges au Conseil de planification qui doivent être pourvus.

Si vous vivez dans la ville d'Ithaca, que vous souhaitez participer à l'action du Conseil de planification en tant que membre votant, et que cela ne me dérange pas de massacrer votre nom et votre choix de mots chaque mois, vous pouvez lire les devoirs ici et remplir un en ligne demande d'adhésion au conseil d'administration.

Brian Crandall fait un reportage sur le logement et le développement pour Ithaca Voice. Il peut être contacté à [email protected]. Plus de Brian Crandall